gemeinsam geerbt, was jetzt?
Eine Erbengemeinschaft ist ein Zusammenschluss mehrerer Personen, die gemeinsam den Nachlass eines Verstorbenen erben. Sie entsteht automatisch mit dem Todesfall – zum Beispiel, wenn mehrere Kinder eine Immobilie von einem Elternteil erben. Typisch ist das etwa bei einem geerbten Haus, einer Eigentumswohnung oder einem unbebauten Grundstück.
Wichtig zu wissen: Die Erbengemeinschaft ist keine Gesellschaft, kein Verein und kein Eigentümerverband – sie ist ein rechtlich gebundener Zustand auf Zeit. Ziel ist letztlich die Auflösung, indem das Erbe verteilt oder das Objekt verkauft wird.
Ein geerbtes Haus kann von Miterben gemeinsam genutzt, vermietet oder verkauft werden. In der Praxis ist die Nutzung durch einzelne Erben jedoch problematisch – etwa wenn nur ein Erbe dort wohnen möchte. Ohne Zustimmung der anderen ist das nicht erlaubt. Auch Umbauten oder Sanierungen müssen abgestimmt werden.
Geerbte Eigentumswohnungen sind oft Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier gelten zusätzlich das Wohnungseigentumsgesetz und die Teilungserklärung. Miterben müssen sich also nicht nur untereinander abstimmen, sondern auch gegenüber der WEG auftreten – etwa bei Eigentümerversammlungen oder bei Sonderumlagen.
Ein geerbtes Grundstück in der Erbengemeinschaft ist oft schwer zu nutzen, solange keine Einigkeit über Bebauung, Verkauf oder Aufteilung besteht. Solange kein Erbe allein verkaufen oder bauen darf, bleiben viele Flächen ungenutzt.
Nicht jede Erbengemeinschaft funktioniert reibungslos. Konflikte über die Nutzung, den Verkauf oder persönliche Vorstellungen sind keine Seltenheit. Folgende Optionen stehen Miterben offen:
Alle Miterben einigen sich auf eine gemeinsame Lösung – z. B. Verkauf der Immobilie und Aufteilung des Erlöses nach Erbquote. Diese Variante ist oft die fairste und kostengünstigste.
Ein oder mehrere Erben lassen sich auszahlen und scheiden aus der Gemeinschaft aus. Die übrigen übernehmen das Objekt. Voraussetzung: Einigung über den Wert und Finanzierung.
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die gerichtliche Versteigerung beantragen. Das Verfahren ist jedoch mit Nachteilen verbunden: Wertverluste, hohe Verfahrenskosten und oft dauerhafter Familienstreit. Daher sollte diese Lösung nur im Notfall gewählt werden.
Miterben sind gemeinsam Eigentümer – im sogenannten Gesamthandseigentum. Das heißt: Kein Miterbe kann allein über das geerbte Haus, die Wohnung oder das Grundstück verfügen. Auch kleinere Entscheidungen wie eine Instandsetzung, Vermietung oder Teilung müssen gemeinsam getroffen werden.
Pflichten aller Miterben:
Kommt es zu Uneinigkeit oder blockiert ein Erbe den Entscheidungsprozess, kann die Erbengemeinschaft dauerhaft handlungsunfähig werden. Deshalb ist eine rechtzeitige Lösung entscheidend.
Bevor sich eine Erbengemeinschaft auf Verkauf, Auszahlung oder Teilung einigt, ist eines entscheidend: der aktuelle Marktwert der Immobilie. Nur wenn alle Beteiligten wissen, welchen realistischen Wert Haus, Wohnung oder Grundstück haben, lassen sich faire Lösungen finden – und unnötiger Streit vermeiden.
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Bei Eigentumswohnungen regelt die sogenannte Teilungserklärung, wie ein Mehrfamilienhaus in einzelne Einheiten aufgeteilt ist. In einer Erbengemeinschaft bedeutet das: Alle Miterben treten gemeinsam in die WEG ein – und müssen sich untereinander über jede Entscheidung verständigen. Das betrifft z. B.:
Ein Verkauf der Wohnung durch einen Miterben allein ist ausgeschlossen – auch hier gilt: Es braucht die Zustimmung aller.
Ja, ein geerbtes Haus kann aus der Erbengemeinschaft heraus verkauft werden – aber nur, wenn alle Miterben zustimmen. Alternativ kann der Verkauf über eine Abschichtung oder eine Teilungsversteigerung erfolgen. Für einen reibungslosen Verkauf ist es empfehlenswert:
Ein gemeinsam geerbtes Haus zu verkaufen, kann sinnvoll sein, wenn sich niemand um die Immobilie kümmern will oder laufende Kosten drohen.
Unsere Lösung: Wir prüften den Fall gemeinsam mit unserem Notar, veranlassten die Löschung des Rückkaufsrechts und schafften so die Grundlage für einen rechtssicheren Verkauf.
Ihr Vorteil: Schnelle Klärung rechtlicher Stolpersteine – keine Verzögerung beim Verkaufsstart.
Eine Erbengemeinschaft ist nie auf Dauer angelegt. Besonders bei Immobilien ist es entscheidend, gemeinsam eine Lösung zu finden. Ob Haus, Wohnung oder Grundstück: Nur wer sich mit den Miterben einigt, kann das Objekt sinnvoll nutzen oder verkaufen. Rechtlich ist vieles möglich – aber nur mit Zustimmung aller.
Unser Tipp: Sprechen Sie frühzeitig miteinander. Prüfen Sie Verkaufsoptionen oder eine Auszahlung einzelner Erben. Und holen Sie sich Unterstützung – rechtlich, steuerlich oder durch einen erfahrenen Immobilienmakler, wenn Sie gemeinsam verkaufen möchten.
Johannes König
Lara König
Kontakt & Anfahrt – Immobilienmakler in Jena
Königzuhaus Immobilien GmbH
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