Ratgeber zum Verkauf einer Nachlassimmobilie
Inhaltverzeichnis
Kosten, Unterlagen, Fristen, Steuern – ein geerbtes Haus zu verkaufen, ist mit so manchen Verpflichtungen verbunden. Bevor Sie Ihre Entscheidung fällen, sollten Sie sich also gründlich informieren und die Vor- und Nachteile des Hausverkaufs aus einem Erbe individuell abwägen. Am Anfang steht dabei die Frage, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen wollen. Für diese Entscheidung haben Sie sechs Wochen Zeit. Daher sollten Sie auch innerhalb dieser Frist entscheiden, ob Sie das geerbte Haus verkaufen wollen oder nicht.
Tipp: Testament sorgt für Klarheit
Ein klar formuliertes Testament kann bereits zu Lebzeiten dafür sorgen, dass im Erbfall festgelegt ist, wer Haus oder Wohnung erhält. Dies verhindert Streitigkeiten unter den Erben und kann den gesamten Ablauf – etwa die Eintragung ins Grundbuch – erheblich beschleunigen. Mehr über das richtige Vorgehen bei Immobilien im Testament lesen Sie in unserem Ratgeber „Testament und Immobilie“.
Vor allem der aktuelle Verkehrswert der Immobilie kann dabei auschlaggebend sein. Schließlich verrät dieser, wieviel das geerbte Haus tatsächlich wert ist und ob sich der Verkauf der Immobilie lohnen könnte. Demnach sollten Sie sich vorab unbedingt von einem Sachverständigen ein Wertgutachten erstellen lassen. Nehmen Sie das Erbe an, müssen Sie beim Nachlassgericht einen Erbschein beantragen. Dieses Dokument weist Sie offiziell als Erben aus und berechtigt Sie, das geerbte Haus zu verkaufen.
Der Erbschein ist in den meisten Fällen Voraussetzung für die Umschreibung des Grundbuchs und einen rechtskräftigen Verkauf. Ausnahme: Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, kann der Erbschein manchmal entfallen. Wie Sie den Erbschein beantragen und welche Unterlagen Sie benötigen, zeigen wir im Spezialbeitrag zum Thema Erbschein und Immobilie.
Ob oder wie lukrativ es tatsächlich ist, ein geerbtes Haus zu verkaufen, wird von verschiedenen Faktoren bestimmt. Vor allem Kosten, die als Steuern beim Erbe sowie beim Verkauf des geerbten Hauses anfallen können, spielen eine entscheidende Rolle. Zu diesen gehören sowohl die Erbschaftssteuer als auch die Spekulationssteuer. Je nachdem, ob bzw. in welcher Höhe diese zu zahlen sind, können Steuern den Gewinn beim Verkauf des geerbten Hauses schmälern. Gerne beraten wir Sie hierzu ausführlich und individuell. Vorab liefern wir Ihnen einige wichtige Infos zur Spekulations- und Erbschaftssteuer bei Nachlassimmobilien.
Egal, ob Wohnung oder Haus – für geerbte Immobilien können Erbschaftssteuern erhoben werden. Wie hoch diese genau sind, hängt zum einen vom Wert der Immobilie, zum anderen vom Verwandtschaftsgrad zwischen Verstorbenen und Erben ab. So hat der Staat Freibeträge festgesetzt, die nicht versteuert werden müssen. Dabei gilt die Regel: Je enger das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher der Freibetrag. So liegt er bei Eheleuten bei 500.000 Euro, wohingegen er bei Kindern auf 400.000 Euro begrenzt ist.
Bewegt sich der geschätzte Verkaufswert des Hauses innerhalb dieses Freibetrags, müssen Sie demnach keine Erbschaftssteuer zahlen. Wird die Grenze überschritten, profitieren Sie wiederum von einem nahen Verwandtschaftsgrad. Denn je enger man verwandt ist, desto geringer ist die Erbschaftssteuer. Außerdem muss nur der Restwert versteuert werden, der entsteht, wenn der Freibetrag vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen wird.
Neben der Erbschaftssteuer kann das geerbte Haus beim Verkauf mit der Spekulationssteuer belastet werden – diese geht auf den Erben über. Sie wird immer dann fällig, wenn eine Immobilie innerhalb von 10Jahren nach dem Kauf wieder veräußert werden soll. Ausnahme: Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt. Im Falle einer Vermietung muss das Haus mindestens 10Jahre gehalten werden, ehe ein Verkauf ohne Spekulationssteuer stattfinden kann. Die Höhe der Spekulationssteuer entspricht beim Verkauf eines geerbten Hauses dem eigenen Einkommenssteuersatz und wird nur für den Gewinn berechnet.
Ein geerbtes Haus zu verkaufen, das einer Erbengemeinschaft gehört, kann mitunter eine komplizierte Angelegenheit sein. Denn während Sie als Alleinerbe selbst entscheiden können, ob Sie das geerbte Haus verkaufen oder nicht, müssen Sie sich bei einer Erbengemeinschaft mit den anderen Parteien abstimmen und eine Einigung finden.
Erbengemeinschaft: Alle müssen einverstanden sein!
In der Praxis müssen alle Erben einer Erbengemeinschaft dem Verkauf zustimmen. Kommt es zu Streit, kann dies den Verkaufsprozess erheblich verzögern. Nicht selten müssen einzelne Miterben ausgezahlt werden oder es droht im Streitfall sogar eine Teilungsversteigerung. Im Detail, wie Sie Konflikte umgehen, die Einigung erreichen und was im Streitfall zu tun ist, erfahren Sie in unserem umfangreichen Ratgeber zur Erbengemeinschaft und Hausverkauf.
Auch hier ist das Wertgutachten der Immobilie entscheidend. Schließlich gilt es zu bedenken, dass der Verkaufserlös gleichmäßig unter den Miterben aufgeteilt werden muss. Möchten Sie das Haus nicht verkaufen, sondern selbst bewohnen, müssen Sie die Miterben gegebenenfalls auszahlen.
Unter bestimmten Umständen darf ein geerbtes Haus nicht verkauft werden. Beispielsweise, wenn dies im Testament ausdrücklich vorgeschrieben ist, also der Immobilienverkauf dem Willen des Verstorbenen widersprechen würde.
Testamentsklauseln und Immobilienverkauf
Prüfen Sie genau, ob das Testament bestimmte Vorgaben zu Verkauf oder Nutzung der Immobilie enthält. Ein Veräußerungsverbot oder lebenslanges Wohnrecht kann den Verkauf vorübergehend unmöglich machen. Im Zweifel beraten Rechtsanwälte und Notare, wie weiter vorzugehen ist.
Genauso kann eine Erbengemeinschaft den Verkauf eines geerbten Hauses verhindern. Nämlich dann, wenn eine Partei dem Hausverkauf nicht zustimmt. In diesem Fall muss eine andere Lösung gefunden werden. Auch wenn die Immobilie dem Denkmalschutz unterliegt oder ein Vorkaufsrecht besteht, kann es sein, dass das geerbte Haus nicht verkauft werden darf.
Unsere Lösung: Wir koordinierten die Beschaffung aller Erbscheine, klärten die Eigentumsverhältnisse und setzten gemeinsam mit dem Notar den passenden Kaufvertragsentwurf auf.
Ihr Vorteil: Rechtssichere Verkaufsabwicklung auch bei komplexen Erbengemeinschaften.
Den Verkauf einer Nachlassimmobilie möchten Erben oftmals so schnell wie möglich abwickeln. Infolgedessen stellen sich viele der neuen Immobilienbesitzer die Frage: Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen? Dies lässt sich nur mit einem Jein beantworten. Zwar können Sie prinzipiell das geerbte Haus sofort verkaufen, allerdings muss die Eintragung ins Grundbuch bereits stattgefunden haben. Diese weist Sie offiziell als neuen Eigentümer der Immobilie aus und gibt Ihnen somit das Recht das geerbte Haus zu verkaufen. Alle weiteren Details hierzu erklären wir Ihnen gern in einem persönlichen Beratungsgespräch.
Unser Service für Sie:
Wir unterstützen Sie nicht nur beim Verkauf, sondern auch beim Einholen von Wertgutachten, dem Erbschein-Antrag und vermitteln bei Bedarf rechtliche oder steuerliche Beratung. Damit wird Ihr Hausverkauf aus der Erbschaft so angenehm und sicher wie möglich.
Johannes König
Lara König
Kontakt & Anfahrt – Immobilienmakler in Jena
Königzuhaus Immobilien GmbH
Dornburger Str. 8
07743 Jena
Kontakt
Tel.: 03641 – 231 734
Fax: 03641 – 231 791
E-Mail: info@koenigzuhaus.de
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