Erbengemeinschaft bei Immobilien

Wenn mehrere Personen gemeinsam ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Alle Erben werden rechtlich Gesamteigentümer – niemand darf allein über das geerbte Objekt entscheiden. Stattdessen müssen alle gemeinsam handeln. In der Praxis führt das oft zu Unsicherheiten, Verzögerungen oder sogar Streit.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie eine Erbengemeinschaft funktioniert, was sie im Zusammenhang mit Immobilien beachten müssen, welche Rechte und Pflichten bestehen – und welche Möglichkeiten es gibt, gemeinsam oder einzeln zu einer fairen Lösung zu kommen.

Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Personen gemeinsam erben.
Haus, Wohnung oder Grundstück gehören allen Erben gemeinsam – niemand ist Alleineigentümer.
Entscheidungen wie Verkauf, Vermietung oder Renovierung müssen einstimmig getroffen werden.
Einzelne Miterben können die Auflösung der Erbengemeinschaft verlangen.
Ein Verkauf oder eine Teilung des Objekts ist möglich – aber oft nicht ohne Konflikte.

Was ist eine Erbengemeinschaft – und wann entsteht sie?

Eine Erbengemeinschaft ist ein Zusammenschluss mehrerer Personen, die gemeinsam den Nachlass eines Verstorbenen erben. Sie entsteht automatisch mit dem Todesfall – zum Beispiel, wenn mehrere Kinder eine Immobilie von einem Elternteil erben. Typisch ist das etwa bei einem geerbten Haus, einer Eigentumswohnung oder einem unbebauten Grundstück.

Wichtig zu wissen: Die Erbengemeinschaft ist keine Gesellschaft, kein Verein und kein Eigentümerverband – sie ist ein rechtlich gebundener Zustand auf Zeit. Ziel ist letztlich die Auflösung, indem das Erbe verteilt oder das Objekt verkauft wird.

Erbengemeinschaft: Haus, Wohnung oder Grundstück – welche Besonderheiten gelten?

Haus

Ein geerbtes Haus kann von Miterben gemeinsam genutzt, vermietet oder verkauft werden. In der Praxis ist die Nutzung durch einzelne Erben jedoch problematisch – etwa wenn nur ein Erbe dort wohnen möchte. Ohne Zustimmung der anderen ist das nicht erlaubt. Auch Umbauten oder Sanierungen müssen abgestimmt werden.

Wohnung

Geerbte Eigentumswohnungen sind oft Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier gelten zusätzlich das Wohnungseigentumsgesetz und die Teilungserklärung. Miterben müssen sich also nicht nur untereinander abstimmen, sondern auch gegenüber der WEG auftreten – etwa bei Eigentümerversammlungen oder bei Sonderumlagen.

Grundstück

Ein geerbtes Grundstück in der Erbengemeinschaft ist oft schwer zu nutzen, solange keine Einigkeit über Bebauung, Verkauf oder Aufteilung besteht. Solange kein Erbe allein verkaufen oder bauen darf, bleiben viele Flächen ungenutzt.

Was tun bei Uneinigkeit? Lösungen für die Erbengemeinschaft

Nicht jede Erbengemeinschaft funktioniert reibungslos. Konflikte über die Nutzung, den Verkauf oder persönliche Vorstellungen sind keine Seltenheit. Folgende Optionen stehen Miterben offen:

1. Einvernehmliche Auflösung

Alle Miterben einigen sich auf eine gemeinsame Lösung – z. B. Verkauf der Immobilie und Aufteilung des Erlöses nach Erbquote. Diese Variante ist oft die fairste und kostengünstigste.

2. Auszahlung eines Erben (sog. Abschichtung)

Ein oder mehrere Erben lassen sich auszahlen und scheiden aus der Gemeinschaft aus. Die übrigen übernehmen das Objekt. Voraussetzung: Einigung über den Wert und Finanzierung.

3. Teilungsversteigerung

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die gerichtliche Versteigerung beantragen. Das Verfahren ist jedoch mit Nachteilen verbunden: Wertverluste, hohe Verfahrenskosten und oft dauerhafter Familienstreit. Daher sollte diese Lösung nur im Notfall gewählt werden.

Welche Rechte und Pflichten haben Miterben?

Miterben sind gemeinsam Eigentümer – im sogenannten Gesamthandseigentum. Das heißt: Kein Miterbe kann allein über das geerbte Haus, die Wohnung oder das Grundstück verfügen. Auch kleinere Entscheidungen wie eine Instandsetzung, Vermietung oder Teilung müssen gemeinsam getroffen werden.

Pflichten aller Miterben:

Verwaltung der Immobilie im gemeinsamen Interesse
Zustimmungspflicht bei wesentlichen Entscheidungen
Mitwirkung bei der Werterhaltung
Tragung laufender Kosten, z. B. Grundsteuer oder Versicherungen

Kommt es zu Uneinigkeit oder blockiert ein Erbe den Entscheidungsprozess, kann die Erbengemeinschaft dauerhaft handlungsunfähig werden. Deshalb ist eine rechtzeitige Lösung entscheidend.

Immobilienwert ermitteln – kostenlos & unverbindlich

Bevor sich eine Erbengemeinschaft auf Verkauf, Auszahlung oder Teilung einigt, ist eines entscheidend: der aktuelle Marktwert der Immobilie. Nur wenn alle Beteiligten wissen, welchen realistischen Wert Haus, Wohnung oder Grundstück haben, lassen sich faire Lösungen finden – und unnötiger Streit vermeiden.

Wir bieten Ihnen eine kostenfreie Immobilienbewertung – online, schnell und unverbindlich. Sie erhalten eine erste Einschätzung des Marktwerts auf Basis aktueller Daten, Lage, Größe und Zustand der Immobilie.

Erbengemeinschaft & Teilungserklärung – was ist zu beachten?

Bei Eigentumswohnungen regelt die sogenannte Teilungserklärung, wie ein Mehrfamilienhaus in einzelne Einheiten aufgeteilt ist. In einer Erbengemeinschaft bedeutet das: Alle Miterben treten gemeinsam in die WEG ein – und müssen sich untereinander über jede Entscheidung verständigen. Das betrifft z. B.:

Stimmrecht in Eigentümerversammlungen
Umlagen oder Sonderkosten
bauliche Veränderungen im Gemeinschaftseigentum

Ein Verkauf der Wohnung durch einen Miterben allein ist ausgeschlossen – auch hier gilt: Es braucht die Zustimmung aller.

Erbengemeinschaft: Haus verkaufen – geht das überhaupt?

Ja, ein geerbtes Haus kann aus der Erbengemeinschaft heraus verkauft werden – aber nur, wenn alle Miterben zustimmen. Alternativ kann der Verkauf über eine Abschichtung oder eine Teilungsversteigerung erfolgen. Für einen reibungslosen Verkauf ist es empfehlenswert:

eine schriftliche Vereinbarung zwischen den Erben zu treffen
einen unabhängigen Immobilienwert ermitteln zu lassen
sich frühzeitig fachlich begleiten zu lassen – etwa durch einen spezialisierten Makler

Ein gemeinsam geerbtes Haus zu verkaufen, kann sinnvoll sein, wenn sich niemand um die Immobilie kümmern will oder laufende Kosten drohen.

Praxisfall: Erbe mit Grundbuch-Fehler – Doppelhaushälfte in Jena-SchlegelsbergAusgangssituation: Frau S. erbte eine Doppelhaushälfte. Im Grundbuch war jedoch noch ein Rückkaufsrecht an ihre verstorbene Mutter eingetragen – ein formaler Fehler, der den Verkauf blockierte.

Unsere Lösung: Wir prüften den Fall gemeinsam mit unserem Notar, veranlassten die Löschung des Rückkaufsrechts und schafften so die Grundlage für einen rechtssicheren Verkauf.

Ihr Vorteil: Schnelle Klärung rechtlicher Stolpersteine – keine Verzögerung beim Verkaufsstart.

Fazit: Erbengemeinschaft und Immobilie – handeln statt blockieren

Eine Erbengemeinschaft ist nie auf Dauer angelegt. Besonders bei Immobilien ist es entscheidend, gemeinsam eine Lösung zu finden. Ob Haus, Wohnung oder Grundstück: Nur wer sich mit den Miterben einigt, kann das Objekt sinnvoll nutzen oder verkaufen. Rechtlich ist vieles möglich – aber nur mit Zustimmung aller.

Unser Tipp: Sprechen Sie frühzeitig miteinander. Prüfen Sie Verkaufsoptionen oder eine Auszahlung einzelner Erben. Und holen Sie sich Unterstützung – rechtlich, steuerlich oder durch einen erfahrenen Immobilienmakler, wenn Sie gemeinsam verkaufen möchten.

Was Kunden über uns sagen

Sie sehen gerade einen Platzhalterinhalt von TrustIndex. Um auf den eigentlichen Inhalt zuzugreifen, klicken Sie auf die Schaltfläche unten. Bitte beachten Sie, dass dabei Daten an Drittanbieter weitergegeben werden.

Mehr Informationen

Inhalt entsperren Erforderlichen Service akzeptieren und Inhalte entsperren

Sie haben Fragen?

Johannes König

Lara König

Erbengemeinschaft bei Immobilien