Ratgeber zu Methode der Immobilienbewertung
Inhaltverzeichnis
Das Sachwertverfahren gehört neben dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren zu den drei grundlegenden Methoden der Immobilienbewertung. Was genau es von den anderen Verfahren unterscheidet, bei welchen Immobilien es eingesetzt wird und wie die Berechnung des Sachwerts funktioniert, können Sie hier nachlesen.
Was das Sachwertverfahren ist, erklärt sich fast von selbst: Es handelt es sich um eine rechnerische Methode, mit der sich der Sachwert einer Immobilie bestimmen lässt. Dabei werden marktspezifische Faktoren, wie Nachfrage oder Region, komplett ausgeklammert und allein der rein materielle Wert des Objekts in den Fokus gerückt. Daher entspricht der Sachwert nicht zwangsläufig auch dem Verkaufswert einer Immobilie. Dies ist ein Punkt, für den das Sachwertverfahren vielfach kritisiert wird: Aufgrund der mangelnden Datenbasis und dem fehlenden Bezug zur Marktsituation entstünden oft Werte, die zum Beispiel bei einem Verkauf in der Realität preislich nicht zu erzielen seien. Trotzdem hat das Sachwertverfahren auch Vorteile, die es als gute Methode zur Immobilienbewertung qualifizieren. Vor allem, wenn es von einem erfahrenen Immobilienprofi durchgeführt wird.
Das Sachwertverfahren wird vermehrt bei Immobilien genutzt, die sich nicht für das Vergleichswertverfahren eignen. Oder anders gesagt: Wenn sich keine oder nicht genügend Vergleichsobjekte finden lassen, die Ähnlichkeiten zur Bewertungsimmobilie aufweisen, kann das Sachwertverfahren als alternatives Wertermittlungsverfahren dienen. Dies trifft vor allem auf öffentlich genutzte Bauwerke zu. Doch auch Privatimmobilien können mitunter beim Sachwertverfahren gut aufgehoben sein, zum Beispiel, wenn sie in einer sehr ländlichen Gegend ohne Vergleichsobjekte stehen oder es sich um denkmalgeschützte Objekte handelt.
Da die Berechnung des Sachwerts einer Immobilie bzw. eines Grundstücks äußerst komplex ist, können wir kein mustergültiges Beispiel zum Sachwertverfahren präsentieren. Ein paar Grundlagen, worauf es bei der Ermittlung des Sachwerts ankommt, aber schon. So spielen die folgenden Faktoren eine Rolle:
Um den Bodenwert des Grundstücks zu erhalten, benötigt man die Bodenrichtwerte. Hierbei handelt es sich um Vorgaben, die von örtlichen Gutachterausschüssen erstellt werden Diese wiederum ermitteln die Bodenrichtwerte mittels Vergleichs. Der aktuelle Bodenrichtwert wird mit der Grundstücksfläche multipliziert.
Die Herstellungskosten werden vornehmlich von der Bauart sowie der Qualität der Bauteile bestimmt. Demnach ist es relevant, ob das Gebäude zum Beispiel unterkellert ist und wie hochwertig Ausstattungselemente wie Fenster, Böden, Heizung und Co. sind. Im Außenbereich sind es wiederum Garagen, Wege, Versorgungsleitungen, Einfriedungen und dergleichen, die als bauliche Anlagen in die Berechnungen mit einfließen. Wichtig ist, zu bedenken, dass beim Sachwertverfahren für Immobilien von Regel-Herstellungskosten und nicht von den tatsächlichen Herstellungskosten ausgegangen wird. Regel-Herstellungskosten werden mit der Quadratmeterzahl der Bruttogrundfläche (alle Stockwerke) multipliziert und ergeben die Gebäude-Herstellungskosten.
Bevor der endgültige Sachwert festgelegt wird, muss ein sogenannter Altersminderungsfaktor berücksichtigt werden. Dieser gibt an, welchen Wertverlust die Immobilie bedingt durch Abnutzung, Verschleiß und Co. bzw. aufgrund ihrer Lebensdauer aufweist. Dieser wertmindernde Faktor wird in Prozent ausgedrückt (meist 1,25 %) und für jedes Jahr abgezogen. So ergibt sich der Gebäude-Sachwert.
Nun werden Bodenwert und Gebäude-Sachwert addiert, sodass sich der vorläufige Sachwert ergibt. Anschließend erfolgt die Multiplikation mit dem sogenannten Marktanpassungsfaktor, der zum Beispiel regionale Unterschiede berücksichtigen soll. Daraus ergibt sich dann der finale Sachwert. Klingt kompliziert? Tatsächlich ist die Immobilienbewertung mit Sachwertverfahren die komplexeste und aufwendigste Variante. Trotzdem kann sie bei einigen Immobilien empfohlen werden. Lassen Sie sich hierzu im Vorfeld beraten. Gute Makler erklären Ihnen differenziert, ob und warum die Immobilienbewertung mit Sachwertverfahren angeraten ist.
Da beim Sachwertverfahren vermehrt mit fiktiven Werten gearbeitet wird, ist die Methode anfällig für eine ungenaue Immobilienbewertung. Um dies zu vermeiden, kommt es vor allem auf die subjektive Expertenmeinung an. Denn als Fachpersonen können Experten am besten einschätzen, welcher Preis sich nicht nur theoretisch, sondern später wirklich erzielen lässt. Der Schlüssel zu einem erfolgreichen Sachwertverfahren lautet also: Theorie und Fakten vereinen. Dann kann ein realitätsnaher Marktpreis vorausgesagt werden.
Zwar kann das Sachwertverfahren nicht mit den realitätsnahen Werten des Vergleichswertverfahrens mithalten. Dennoch ist es eine gute Methode, um sich ein objektives Bild über den Wert einer Immobilie zu verschaffen. Wichtig ist, dabei zu berücksichtigen, dass der Sachwert nicht dem Verkehrswert entspricht, weshalb Preisvorstellungen und tatsächliche Gewinne mitunter stark voneinander abweichen können. Vor allem Immobilien, die architektonisch nicht dem Standard entsprechen oder auf einen speziellen Nutzen ausgerichtet sind, können vom Sachwertverfahren bei der Immobilienbewertung profitieren. Da die Berechnung des Sachwerts sehr aufwendig ist und einiges an Fachwissen bedarf, sollte sie unbedingt durch einen Experten mit entsprechender Qualifikation erfolgen. Wir sind als Experten in der Region Jena für Sie da und unterstützen Sie auf allen Ebenen rund um den Hausverkauf – Immobilienbewertung inklusive. Sprechen Sie uns am besten heute noch an und gemeinsam klären wir alle Details.
Johannes König
Lara König
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