Wenn sich Ehepaare trennen, wird das Leben auf den Kopf gestellt. Vieles, was einst das gemeinsame Glück ausmachte, gilt es nun, hinter sich zu lassen, um neue Perspektiven zu finden. Eine Situation, die emotional aufwühlt und so manche Herausforderungen mit sich bringt. Das betrifft meist auch die Vermögensaufteilung. Besitzt das Paar beispielsweise eine Immobilie, kann aufgrund der Scheidung ein Hausverkauf anstehen. Dabei treten schnell viele Fragen auf. Was es beim Hausverkauf wegen einer Scheidung zu beachten gilt, beleuchten wir nachfolgend genauer.

Hausverkauf bei Scheidung ist oft die fairste und einfachste Lösung
Wertermittlung bildet Grundlage für den Hausverkauf
Oft ist der Hausverkauf schon im Trennungsjahr ideal
Es existieren alternative Lösungen: z. B. Auszahlung, Vermietung oder Übertragung
Teilungsversteigerung gilt als letzte Option
Gegebenenfalls fallen bei Hausverkauf nach Scheidung Steuern an

Besitzverhältnisse klären: Wem gehört das Haus bei einer Scheidung?

Die Besitzverhältnisse zu klären, ist entscheidend für den Hausverkauf bei einer Scheidung. Die Antwort auf die Frage, wem das Haus gehört, lautet grundsätzlich: Das Haus gehört immer der Person, die als Eigentümer im Grundbuch vermerkt ist. Hat das Paar die Immobilie während der Ehe gemeinsam gekauft, stehen üblicherweise auch beide Partner im Grundbuch.

Sofern kein Ehevertrag abgeschlossen wurde, bilden die Eheleute nach der Hochzeit automatisch eine sogenannte Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Vermögen und Güter, die während der Ehe gemeinsam erwirtschaftet bzw. erworben wurden, gehören beiden Partnern. Das gilt auch für eine Immobilie, die als Zugewinn dem Vermögen zugerechnet wird. Im Falle einer Scheidung wird dieser Zugewinn gleichmäßig, also 50:50, aufgeteilt.

Beispiel: Beträgt der Wert eines während der Ehe gekauften Hauses 400.000 Euro, werden beiden Ehepartnern jeweils 200.000 Euro Zugewinn zugerechnet. Streben Paare eine andere, individuelle Regelung der Vermögensaufteilung an, können sie dies bereits bei der Eheschließung in einem Ehevertrag festlegen.

Wertermittlung der Immobilie: Für die Entscheidung hilfreich

Um eine Entscheidung für oder gegen den Hausverkauf bei einer Scheidung zu treffen, hilft es, vorab den Marktwert der Immobilie zu ermitteln. Denn anhand eines fundierten Wertgutachtens lässt sich herausfinden, wieviel die Immobilie tatsächlich wert ist und welchen Preis sie später erzielen kann. So können Sie abwägen, ob es sich lohnt, das Haus zu verkaufen oder ob Sie lieber eine andere Lösung finden wollen. Als erfahrene Immobilienmakler erstellen wir gern eine Immobilienbewertung und unterstützen Sie natürlich auch darüber hinaus, bei einer Scheidung den Hausverkauf erfolgreich abzuwickeln.

Beide sind sich einig: Haus nach Scheidung verkaufen

Das gemeinsame Haus zu verkaufen, ist bei einer Scheidung für viele Paare die einfachste und fairste Lösung. Zum einen, da der Verkaufserlös gleichmäßig untereinander aufgeteilt werden kann. Zum anderen, weil so diesbezüglich keine gegenseitigen Verpflichtungen mehr bestehen. Damit ist der Hausverkauf nach der Scheidung oft ein wesentlicher Schritt, um die Trennung endgültig zu machen.

Hausverkauf im Trennungsjahr: Sinnvoll oder nicht?

Wenn sich Ehepaare scheiden lassen und das gemeinsame Haus verkaufen wollen, kann das Trennungsjahr einen guten Rahmen hierfür bieten. Vor allem, wenn sich beide Seiten über die Scheidungsmodalitäten einig sind und endgültig getrennte Wege gehen wollen. Darüber hinaus können auch Kosten, die beispielsweise durch Anspruch auf Nutzungsausgleich entstünden, umgangen werden.

Beispiel: Das Ehepaar Hanke trennt sich und Herr Hanke zieht während des Trennungsjahrs aus der gemeinsamen Immobilie aus. Frau Hanke hat dadurch einen Wohnvorteil und Herr Hanke wiederum Anrecht auf eine Entschädigung für die Nutzungsüberlassung. Haben ohnehin beide Eheleute vor, langfristig aus der Immobilie auszuziehen und diese zu verkaufen, ist es sinnvoll, den Hausverkauf bei Scheidung schon im Trennungsjahr zu vollziehen.

Wurde vor oder während der Ehe eine Scheidungsfolgevereinbarung abgeschlossen, gelten die Regelungen, die dort vereinbart und schriftlich dokumentiert wurden. Natürlich kann auch nach dem Trennungsjahr der Hausverkauf stattfinden. Gegebenenfalls lohnt es sich, in diesem Zusammenhang eine individuelle Beratung in Anspruch zu nehmen.

Alternativen zum Hausverkauf nach Scheidung

Nicht immer ist bei einer Scheidung der Hausverkauf die beste Lösung. Glücklicherweise gibt es noch andere Möglichkeiten, wie man nach einer Trennung mit der gemeinsamen Immobilie verfahren kann. Ganz gleich jedoch, welchen Weg man für die Scheidungsimmobilie wählt, lautet der Schlüssel zum Erfolg: Offen für Kompromisse sein und sich mit dem Ex-Partner einig werden.

Auszahlung eines Ehepartners

Ein Partner bleibt im Haus wohnen, der andere wird ausgezahlt – für diese Variante entscheiden sich viele Ex-Eheleute, wenn es darum geht, was mit dem gemeinsamen Haus nach der Scheidung passieren soll. Welche Summe der Partner erhält, richtet sich nach dem Immobilienwert und danach, ob noch eine Restschuld offen ist. Dabei bedient man sich folgender Rechnung: (Immobilienwert – Restschuld) / 2 = Auszahlsumme.

Beispiel: Herr und Frau Schmidt haben sich kurz nach der Eheschließung gemeinsam ein Haus gekauft und dafür einen Finanzierungskredit aufgenommen. 15 Jahre später ist die Ehe gescheitert und das Paar will sich scheiden lassen. Sie haben sich darauf geeinigt, dass Herr Schmidt auszieht, aber Frau Schmidt im gemeinsamen Haus wohnen bleibt. Deshalb steht Herrn Schmidt eine Ausgleichzahlung zu. Zum Zeitpunkt der Scheidung liegt der Wert ihrer Immobilie bei 320.000 Euro, die offene Restschuld beträgt 120.000 Euro. Daraus ergibt sich folgende Rechnung:

320.000 Euro – 120.000 Euro = 200.000 Euro

200.000 Euro/2= 100.000 Euro

Somit erhält Herr Schmidt einen Zugewinnausgleich in Höhe von 100.000 Euro. Frau Schmidt wiederum wird zur Alleineigentümerin der Immobilie. Damit dies rechtsgültig wird, muss sie als alleinige Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen werden.

Entscheidend ist, dass der eine Ehepartner den anderen auch tatsächlich auszahlt. Im Falle des Beispiels muss Frau Schmidt Herrn Schmidt 100.000 Euro auszahlen. Hat sie die dafür erforderlichen Mittel nicht, muss sie gegebenenfalls nachfinanzieren. Die Restschuld für das Haus muss sie anschließend natürlich auch allein tilgen.

Haus auf Kind(er) übertragen

Haben die Eheleute gemeinsamen Nachwuchs und wünschen sich, dass das Haus im Familienbesitz bleibt, können sie das Haus auf Tochter oder Sohn übertagen.

Dafür muss das Kind volljährig sein (anderenfalls ist die Zustimmung durch das Vormundschaftsgericht erforderlich). Und es gilt zu bedenken, dass sämtliche Rechte und Pflichten, die an das Haus geknüpft sind, ebenfalls an das Kind übertragen werden.

Welche Möglichkeiten gibt es für die Immobilie nach Scheidung

Haus vermieten, statt verkaufen

Das Haus an Dritte zu vermieten, kann einige Vorteile bieten. Besteht beispielsweise ein Hauskredit, kann dieser weiterlaufen und durch die Mieteinnahmen getilgt werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die bei einer vorzeitigen Kreditablösung zu entrichten wäre, entfällt somit. Damit die Vermietung des Hauses nach einer Scheidung gelingt, sollten die Ex-Eheleute sich trotz Trennung jedoch weiterhin gut verstehen. Schließlich haben sie als Hauseigentümer einige Verpflichtungen zu erfüllen, über die sie gemeinsam entscheiden müssen.

Gemeinsames Wohnrecht: Trotz Trennung gemeinsam im Haus wohnen

Als Scheidungspaar trotz Trennung im Haus wohnen blieben – über das gemeinsame Wohnrecht ist dies durchaus möglich. Allerdings muss das Haus dafür über zwei separate Wohneinheiten verfügen, in denen die Partner tatsächlich getrennt voneinander leben können. Denn das Getrenntleben ist für eine Scheidung wesentlich. Gegenebenfalls muss das Haus also umgebaut werden, sodass zwei voneinander getrennte Wohneinheiten entstehen. Diese sollten idealerweise möglichst gleich groß sein, um weitere Ansprüche auf Zugewinnausgleich zu vermeiden. Ob die Ex-Ehepartner ihren Teil dann selbst bewohnen, verkaufen oder vermieten, bleibt ihnen überlassen.

Teilungsversteigerung

Sollten sich die Partner nicht darüber einig werden können, wie sie das Vermögen untereinander aufteilen, kann eine Teilungsversteigerung die letzte Lösung sein. Dafür muss zunächst ein Antrag beim Amtsgericht gestellt werden. Erst danach kann das Haus öffentlich versteigert werden. Da es sich hierbei um eine Zwangsversteigerung handelt, drohen große Verluste, weil das höchste Gebot nicht unbedingt dem Verkehrswert der Immobilie entsprechen muss. Da überdies noch Kosten für die Versteigerung fällig werden, erweist sich die Teilungsversteigerung für Scheidungspaare als wenig lukrativ.

Steuerliche Regelungen von Immobilienbesitz bei Scheidung

Grunderwerbssteuer

Soll das Haus nach der Scheidung von einem Partner weiter bewohnt werden, sollte die Überschreibung der Immobilie noch vor oder während des Trennungsjahrs stattfinden. Andernfalls würde aufgrund des Eigentümerwechsels erneut eine Grunderwerbssteuer fällig. Da Eheleute von dieser Steuer ausgenommen sind, lässt sich dies umgehen.

Spekulationssteuer

Neben der Grunderwerbssteuer kann auch Spekulationssteuer bei einer Scheidung anfallen. Allerdings nur, wenn das gemeinsame Haus nicht der Eigennutzung diente, da es beispielsweise an Dritte vermietet wurde. In diesem Fall muss die Spekulationsfrist von 10 Jahren eingehalten werden, welche ab Datum des Kaufvertrags beginnt. Es gibt jedoch eine Möglichkeit diese Spekulationsfrist zu umgehen. Dafür muss mindestens ein Partner das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Dadurch kann eine Eigennutzung der Scheidungsimmobilie nachgewiesen werden, sodass die Spekulationsfrist entfällt.

Beispiel: Das Ehepaar Hanke trennt sich und Herr Hanke zieht während des Trennungsjahrs aus der gemeinsamen Immobilie aus. Frau Hanke hat dadurch einen Wohnvorteil und Herr Hanke wiederum Anrecht auf eine Entschädigung für die Nutzungsüberlassung. Haben ohnehin beide Eheleute vor, langfristig aus der Immobilie auszuziehen und diese zu verkaufen, ist es sinnvoll, den Hausverkauf bei Scheidung schon im Trennungsjahr zu vollziehen.

Wurde vor oder während der Ehe eine Scheidungsfolgevereinbarung abgeschlossen, gelten die Regelungen, die dort vereinbart und schriftlich dokumentiert wurden. Natürlich kann auch nach dem Trennungsjahr der Hausverkauf stattfinden. Gegebenenfalls lohnt es sich, in diesem Zusammenhang eine individuelle Beratung in Anspruch zu nehmen.

Haus nach Scheidung verkaufen – wir unterstützen Sie!

Ob ein Haus nach einer Scheidung verkauft werden soll, ist eine Entscheidung, die gut überlegt sein will. Es gilt, das Für und Wider abzuwägen und – falls sich die Eheleute nicht einig sind – einen Kompromiss zu finden, mit dem beide Seiten zufrieden sind. Neben Anwälten können Makler dabei helfen, eine Entscheidung für oder gegen einen Hausverkauf bei einer Scheidung zu treffen.

In der Region Jena stehen wir Ihnen als professionelle Immobilienmakler gern mit unserer Expertise zur Seite. Wir finden gemeinsam mit Ihnen heraus, ob bei einer Scheidung der Hausverkauf die beste Lösung für Sie ist oder ob sich stattdessen Vermietung, Übertragung oder eine andere Alternative mehr lohnen. Dabei unterstützen wir Sie nicht nur mit unserem fachlichen Knowhow, sondern übernehmen gern die Mediation des gesamten Vorgangs. Das ist insbesondere dann hilfreich, wenn die ehemaligen Partner sich nicht mehr verstehen. In diesem Fall stellen wir das Bindeglied in der Kommunikation dar: Wir garantieren eine offene, transparente Kommunikation mit beiden Parteien. Denn uns ist es wichtig, dass Sie sich bei uns in jeder Situation wertgeschätzt fühlen. Überzeugen Sie sich selbst: Nehmen Sie direkt Kontakt zu uns auf und lassen Sie sich persönlich von uns beraten.

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Johannes König

Lara König

Hausverkauf bei Scheidung